400を超える「ベトナム:ホーチミン塩漬け不動産プロジェクト」、復活への期待が高まる

ホーチミン不動産プロジェクト

2019年のベトナムにおける不動産プロジェクトは、新規承認のハードルが高いと予想されている。

これはホーチミン市ですでに承認を受けて、未だ開発が進んでいない不動産プロジェクトが復活するチャンスであると捉えられている。

■期待されるホーチミン不動産プロジェクト

Tay Bac都市区建設プロジェクト(12区、Cu Chi、Hoc Mon)は、ホーチミン市の衛星都市とすることを目的に2000年代に発表された計画で、ホーチミン市内の人口増加の圧力を緩和し、Long An省やTay Ninh省などの地方も含めた近隣地域の発展に貢献することを目的としている。

同都市区建設には、MTV An Phu社が手がける、Hoc Mon郡のTan Hiep村、Tan Thoi Nhi村に位置する総面積650ヘクタールを有するAn Phu Hung新都市区プロジェクトなど、様々なプロジェクトが含まれている。

その他、住宅、別荘、マンションなどを含む数十の都市建設プロジェクトも計画に入っているものの、未だ着工されていない。

2017年から2018年に、ホーチミン市人民委員会は、Tay Bac都市区建設プロジェクト管理委員会及び各関係機関と協力し、投資誘致を進めるためのプロジェクト修正など、同建設プロジェクトの促進を目的とした積極的な動きを見せてきた。

ホーチミン市人民委員会地方事務所のVo Van Hoan氏は、2019年には同プロジェクトの一部が着工されるだろうと述べた。

ホーチミン市2区のThu Thiem新都市区についても、同市人民委員会Nguyen Thanh Phong委員長が2019年経済社会発展計画の中で言及している。

それによると、同新都市区内のインフラ建設は完工しており、その他の大小様々なプロジェクトにはすでに投資主が投資を決めていることから、年内には様々なプロジェクトが引き続き動き始めると見込まれている。

Phong委員長によると、Thu Thiem新都市区建設プロジェクトは、海外直接投資を誘致する「磁石」のようなもので、ホーチミン市の発展に貢献するためにも、各種プロジェクトを早急に推し進めていくと述べた。

Thanh My Loi都市区も同市の発展を後押しするもう1つの巨大プロジェクトである。

長年住民も少なかったこの地域は、2018年にNovalandやThu Thiem不動産株式会社などがプロジェクトへの投資を決めたことで始動の兆しが見えてきている。

また、Thanh My Loi A(178.29ヘクタール)、Thanh My Loi B、Nam Sai Gon都市区、Mui Den Do公園及びSaigon Peninsula(7区・117ヘクタール)など、市場では多くのプロジェクトが2019年内に復活することを待ち望んでいる。

■法整備を進め不動産業界のM&Aを促進すべき

ホーチミン市不動産協会の情報によると、同市には400以上にも上る同様の塩漬けとなっている不動産プロジェクトが存在しているという。

専門家によると、これらのプロジェクトはどれも大規模で、立地も良く、発展の潜在力も秘めているが、十分な資本を持たない企業の管理下にあるため、長年開発が進められていない状態だという。

こうしたプロジェクトと協力、または買収するための潤沢な資金を持つ投資家は少なくないが、法的問題や協力の方法において様々な問題があることから、未だフリーズの状態に置かれているのが現状だ。

Hung Thinh社Nguyen Nam Hien社長は、「こうした問題を解決するためには、銀行が間を調整し、各企業の開発や協力を強く推し進めていく必要があります。もし先に挙げた400を超えるプロジェクトの開発が進めば、市場と銀行には非常に大きな効果があると思います」と述べた。

一方、専門家たちは2019年にこうした「塩漬け状態」の大小様々なプロジェクトを動かすためには、プロジェクト譲渡に関する法律・規定の緩和が必要だと話す。

ホーチミン市弁護士協会のTran Duc Phuong氏によると、不動産プロジェクトの譲渡は政策の壁があり、簡単に進めることができないのだという。

具体的には、土地法194条1b項で、建設投資プロジェクトに対して、住宅ビジネスは土地使用権を譲渡される場合、証明書が発行されたプロジェクトの全体、または一部も合わせて譲渡されることになっている。そのため、土地使用権の譲渡を受けた人は、承認された計画通りにプロジェクトへの投資を進めていかなければならないと規定されている。

また、不動産ビジネス法49条2項では、不動産プロジェクトの全体、または一部を譲渡するための条件は、譲渡する側の投資主が、プロジェクト全体、または一部に対する土地使用権の証明書を有していることと規定されている。

Phuong弁護士は、これらの規定こそ、不動産分野でM&Aを阻害し、多くのプロジェクト現在のような状態になってしまう大きな原因だと述べた。

「もしこうした問題が解決されれば、不動産のM&A市場はより活発になり、企業やプロジェクトに様々なチャンスが広がることになるでしょう」と強調した。

(Dau tu 2月15日, P.9)